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La Dación En Pago: Una Trampa Fiscal

La dación en pago: una trampa fiscal

En estos años, ha habido un aumento vertiginoso de familias que, por una merma en sus ingresos, tienen dificultades para hacer frente a las cuotas mensuales de la hipoteca.

Las posibilidades que ofrece el derecho hipotecario español a tales familias no son precisamente muy halagüeñas. Y ello, a pesar de códigos de buenas prácticas bancarias y de las recientes normas (de 2011 y 2013) llamadas “de protección de los deudores hipotecarios”.

Como sabemos, la dación en pago de las viviendas hipotecadas no supone, en nuestro derecho, la condonación de la deuda (que subsiste, en muchos casos, de por vida). Y, por otro lado, la condición de beneficiarios de las citadas normas de protección alcanza a un segmento muy reducido (sólo a unidades familiares en situación de exclusión: es decir, en las que ningún miembro tenga rentas del trabajo o de actividades económicas) y ,para los cuales, la principal “protección” consiste en diferir el lanzamiento (comúnmente conocido como desahucio).

Queda un amplio número de familias que, sin alcanzar la situación de exclusión, son objeto o están en peligro inminente de un proceso de ejecución hipotecaria. Siempre es preferible negociar que llegar a la vía judicial, tanto para el deudor como para el banco. Si bien, el margen de negociación del deudor es bastante eximio.

En muchos casos, el único acuerdo posible pasa por la dación en pago (entregar la vivienda) y conseguir que la deuda que quede por pagar sea lo más llevadera posible (generalmente, mediante la concesión amplios plazos).

La sorpresa viene al año siguiente cuando, sin casa y aún endeudado por muchos años, resulta que encima tiene que pagar por un supuesto “incremento patrimonial” en su declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Y eso ¿Por qué?. Según la Ley del IRPF, existe incremento patrimonial si la vivienda, entre la adquisición y la transmisión (aunque aquí se trate de una dación obligatoria), ha sufrido un aumento de su valor.

Pongamos un ejemplo práctico (tomando como base los trabajos realizados por el profesor de la Universidad de Almería, Miguel Angel Luque Mateo):

Suponiendo que el préstamo hipotecario concedido por el banco que acepta la dación en pago hubiera sido del 100% del precio (150.000 €) y que ya se hubieran amortizado 20.000 €, no será inusual que, en el documento que formaliza la citada entrega de la vivienda, se la valore en 170.000 €, porque esa es la cantidad de deuda contabilizada por el banco (y no los 130.000 que teóricamente quedaban por pagar), ya que las escrituras públicas que documentan los préstamos hipotecarios incluyen una cláusula que indica que, en caso de incumplimiento, el deudor tendrá que abonar otros conceptos, además del capital, como intereses moratorios, intereses remuneratorios, costas, etc.

Es decir, si la vivienda vale 150.000 € cuando se adquiere y pasa a valer 170.000 € en la dación en pago, para Hacienda ha habido un incremento patrimonial de 20.000 € en el patrimonio de la persona que pierde la casa, estando obligado a declararlo en el IRPF y al pago a Hacienda de una cuota adicional de 5.000 €, aproximadamente.

Pero, y por si no fuera poco, el que ha perdido la casa se ve obligado además al pago del impuesto municipal de Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) -conocido habitualmente como “de plusvalía”- por razón del aumento de valor catastral del suelo donde se ubica la vivienda. La cuota del impuesto la fija cada municipio y puede llegar al 30%. En el supuesto de que el incremento del valor catastral del suelo entre adquisición y transmisión fuera de 10.000 €, podría resultar una cuota de 3.000 €.

En definitiva, la dación en pago, le supone al afectado, además de perder la casa, el pago de 8.000 € en tributos.

¿Qué se puede hacer? A nivel individual poca cosa. La pelota está en manos de la administración y, sobre todo, del legislador.

En relación con la plusvalía, no existe una exención general y sólo unos pocos municipios han modificado su ordenanza fiscal del impuesto para declarar la exención de la dación como hecho imponible del mismo.

Respecto al IRPF, la exención del impuesto sólo se aplica a las familias en situación de exclusión y eso en la última modificación de su Ley (operada por Ley 1/2013). Estimo que la exención debe extenderse a todos los casos. No resulta lógico ni justo que la dación en pago se considere un incremento patrimonial del afectado.

El legislador debería establecer un régimen que fuese realmente protector de los intereses del deudor hipotecario. Posiblemente, la expuesta sea una regulación donde el derecho positivo y la Justicia presentan más claras divergencias.

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